过完春节，刘X就回到了北京。没过几天，刘X的客户张X，来了一通电话说要登门拜访。这些年，张X在刘X的筹划指导下在房地产行业赚得盆满钵满。业内的王总在得知张X有这样的高人指点，便死缠烂打非要认识刘X。

两人风尘仆仆来到北京，找到刘X，简短寒暄之后，王总介绍他的房地产公司出售商品房取得销售收入5,000万元，其中普通标准住宅销售额为3,000万元，豪华住宅的销售额为2,000万元，总扣除项目金额为3,400万元。其中普通标准住宅的扣除项目金额为2,400万元，豪华住宅的扣除项目金额为1,000万元。烦请刘X帮助做税务策划，刘X微笑着点点头，几句话下来，就让王总拍手称妙，并欲高薪聘请刘X做公司的财税顾问。

【分析】

企业可结合实际情况选择合理的核算方式，以达到财税筹划的目的。房地产开发企业如果既建造普通标准住宅，又做其他房地产开发，分开核算和不分开核算税负会有差异的。选择哪种方式核算，取决于两种住宅的销售额和可扣金额。

【对比】

筹划前，分开核算，应纳土地增值税530万元。

具体计算：①销售普通住宅：增值额=3,000-2,400=600 (万元),增值率=600÷2400×100%=25%,适用30%的税率，应缴土地增值税税额=600×30%=180(万元)。

②销售豪华住宅：增值额=2,000-1,000=1,000(万元), 增值率=1,000÷1,000×100%=100%。按规定适用40%的累进税率，应缴土地增值税税额=1,000×40%-1,000×5%= 350(万元)。

共缴土地增值税：180+350=530(万元)。

筹划后，不分开核算，应纳土地增值税480万元。

具体计算：增值额=5,000-3,400=1,600(万元),增值率=1,600÷3,400×100%=47.06%,适用30%的税率，应缴土地增值税税额=1600×30%=480(万元)。

【结果】

通过比较可见，分开核算比不分开核算多支出50万元(530-480)税款。主要是因为普通住宅的增值率为25%, 超过了20%,无法享受免税优惠。所以，进一步筹划的关键是将普通住宅的增值率控制在20%以内。

【政策依据】

《财政部国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》(财税字(1995)48号)第十三条规定：关于既建普通标准住宅又搞其他类型房地产开发的如何计税的问题，对纳税人既建普通标准住宅又搞其他房地产开发的，应分别核算增值额。不分别核算增值额或不能准确核算增值额的，其建造的普通标准住宅不能适用条例第八条(一)项的免税规定。