随着陆续为老家几位房地产商成功完成土地增值税筹划咨询案以后，刘X在老家的名气越来越大，业务量也越来越多。这不，老家一位开发商余总打来电话，请刘X团队为他的公司提供整体财务咨询服务。为了提升刘X团队的综合实力，刘X决定借助外部的力量，找该领域最擅长的人来筹划。于是将此次筹划方案交由金税公司房地产咨询部处理。金税团队拿到相关资料后，一个小时就给出了方案，为了稳妥起见，金税团队还是在方案提交之前让刘X选择。

余总公司以80万元从某企业购进一块土地。随着城市发展，土地逐渐升值，公司将土地以300万元的价格出售给某公司，其应缴各项税费如下：城市维护建设税适用税率为7%, 教育费附加征收率为5%, 当地规定契税适用税率为4%(不考虑其他费用)。刘X看了金税团队的筹划案之后连连称赞。

【分析】

一般情况下，纳税环节越多，产生的总税负将越大。因此，减少销售环节是常见的财税筹划思路。但土地增值税正好相反，其纳税环节越多，总税负可能越小。纳税人在销售不动产或转让土地使用权时，若增加一个(或多个)中间环节，则可将一次高增值分解为两次(或多次)相对较低的增值，从而降低增值率和适用高税率的金额。

【对比】

筹划前，直接出售给某公司，各项税收合计104.616 万元。

具体计算：

应缴纳转让无形资产增值税=(300-80)×5%=11(万元)。

应缴纳城市维护建设税、教育费附加=11×(7%+5%)= 1.32(万元)。

土地增值率=(300-80-11-1.32)÷(80+11+1.32)×100%=225%,适用税率为60%,速算扣除系数为35%。

应缴纳土地增值税=(300-80-11-1.32)×60%-(80+11+1.32)×35%=92.296(万元)。

各项税收合计=11+1.32+92.296=104.616(万元)。

筹划后，增加销售环节，公司可先将土地以200万元销 售给具有关联关系的A公司，再由后者以300万元销售给某公司，各项税收合计89.872万元。具体计算：

公司应缴纳转让无形资产增值税=(200-80)×5%=6(万元)。

公司应缴纳城市维护建设税、教育费附加=6×(7%+5%)= 0.72(万元)。

公司应缴纳土地增值税：

①扣除项目金额=80+6+0.72=86.72(万元);

②增值率=(200-86.72)÷86.72×100%=131%,适用税率为50%,速算扣除系数为15%;

③ 土地增值税=(200-86.72)×50%-86.72×15%= 43.632(万元)。

A公司应缴纳转让无形资产增值税=(300-200)×5%=5(万元)。

A公司应缴城市维护建设税、教育费附加=5×(7%+5%)= 0.6(万元)。

A公司应缴纳契税=200×4%=8(万元)。

A公司应缴纳土地增值税：

①扣除项目金额=200+8+5+0.6=213.6(万元);

②增值率=(300-213.6)÷213.6×100%=41%,适用 税率为30%;

③土地增值税=(300-213.6)×30%=25.92(万元)。

各项税收合计=6+0.72+43.632+5+0.6+8+25.92=89.872 (万元)。

【结果】

筹划前后，虽然增加了纳税环节，但是筹划后分段计算的土地增值税增值率和适用税率明显降低，使整体成本降低14.744万元，达到了筹划效果。

【政策依据】

《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》(财法字(1995)6号)第十条规定：条例第七条所列四级超率累进税率，每级“增值额未超过扣除项目金额”的比例，均包括本比例数。

计算土地增值税税额，可按增值额乘以适用的税率减去 扣除项目金额乘以速算扣除系数的简便方法计算，具体公式如下：

(一)增值额未超过扣除项目金额50%  土地增值税税额=增值额×30%

(二)增值额超过扣除项目金额50%，未超过100%的  土地增值税税额=增值额×40%-扣除项目金额×5%

(三)增值额超过扣除项目金额100%，未超过200%   土地增值税税额=增值额×50%-扣除项目金额×15%

(四)增值额超过扣除项目金额200%  土地增值税税额=增值额×60%-扣除项目金额×35%

公式中的5%、15%、35%为速算扣除系数。