春节将至，亮X回了趟老家看望父母。从北京回老家的路程非常顺畅，但进入县城后，由于家住老城区，车子堵得水泄不通。短短4公里的路程走了近一个小时，亮X摇了摇头，看样子得给父母换套新城区的房子。

第二天，亮X就来到了城北新区的XX置业，刚进营销部的门就碰到了高中同学张X，张亮得知他要买新房子，连忙告诉亮X自己在这任营销经理。在短暂交谈后，张X说可以给老同学购房优惠，同时也请亮X帮个小忙：所在公司最近盘下了一栋普通标准住宅，经核算，税法规定的扣除项目金额为5,000万元，该公司原定不含增值税销售价格为6,500万元，请亮X为其做出纳税筹划方案。

【分析】

纳税人建造普通标准住宅出售，在增值额大大超过扣除项目金额20%的情形下，单纯靠确定适宜的销售价格已经不足以将增值率控制在20%以内，或者通过大幅降低销售价格已经得不偿失。此时就可以考虑适当提高扣除项目金额，将增值率控在20%以内。

【对比】

筹划前，按6,500万元销售，不考虑其他因素，应纳土地增值税450万元。

具体计算：

增值额=6,500-5,000=1,500(万元)。

增值率=1,500÷5,000=30%。

应纳土地增值税1,500×30%=450(万元)。

筹划后，公司可以加大对小区公共配套设施投入，使得扣除项目金额提高至7,500万元，但增值额仍保持1,500万元，此时的增值率=1,500÷7,500=20%,可以免征土地增值税。

【结果】

在增值额不变的前提下，提高扣除项目金额可以大大降低增值率，从而享受免征土地增值税的优惠。

【政策依据】

1. 《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第七条规定，土地增值税实行四级超率累进税率：

增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率为30%;

增值额超过扣除项目金额50%、未超过扣除项目金额100%的部分，税率为40%;

增值额超过扣除项目金额100%、未超过扣除项目金额 200%的部分，税率为50%;

增值额超过扣除项目金额200%的部分，税率为60%。

2.《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第八条规定，有下列情形之一的，免征土地增值税：

(一)纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的；

(二)因国家建设需要依法征用、收回的房地产。