（一）着力加大住房交易环节的契税优惠幅度，以全力积极地支持居民的刚性与改善性住房需求；同时，降低土地增值税预征率下限，旨在有效缓解房地产企业所面临的财务困境。在契税政策方面，把现行能够享受 1% 低税率优惠的住房面积标准从原本的 90 平方米提升至 140 平方米，并且明确规定北京、上海、广州、深圳这四个城市能够与国内其他地区一样统一适用家庭第二套住房契税优惠政策。也就是说，经过此次调整之后，在全国范围内，对于个人购买家庭唯一住房以及家庭第二套住房的情况，只要所购住房面积未超过 140 平方米，均统一按照 1% 的税率来缴纳契税。于土地增值税政策方面，把各地区土地增值税预征率下限统一向下调整 0.5 个百分点。各个地区可依据自身的实际情况对具体执行的预征率予以适当调整。（二）清晰明确与取消普通住宅和非普通住宅标准相互衔接配套的增值税、土地增值税优惠政策，目的在于切实降低二手房交易成本，同时维持房地产企业的税负处于稳定状态。在增值税政策领域，当相关城市取消普通住宅和非普通住宅标准之后，针对个人销售已购买 2 年以上（包含 2 年）的住房，一律予以免征增值税，原本专门针对北京、上海、广州、深圳四个城市个人销售已购买 2 年以上（含 2 年）非普通住房征收增值税的规定也随之停止执行。在土地增值税政策范畴内，对于那些取消了普通住宅和非普通住宅标准的城市，针对纳税人建造销售且增值额未超过扣除项目金额 20% 的普通标准住宅，依旧持续实施免征土地增值税的优惠政策。

　　一、对买受人的影响

　　1.契税，加大住房交易环节契税优惠力度。

　　第一，如果买受人选购的户型面积<90平方米，或者>140平方米，契税税额不受本次政策调整影响;

　　第二，如果买受人购买户型面积在90—140平方米(含140)的住房，在政策调整后缴纳契税，将切实享受到政策红利，以案例1中张三为例，如果他购入的属于家庭第二套住房，可以少缴纳契税14万元。上述房地产税收优惠政策也与国家当前鼓励计划生育、购买改善型住房一脉相承。

　　如果房地产企业时在政策调整后仍然按照原来的土地增值税中普通标准住宅面积临界点——144平方米设计户型面积，将会加重买受人的契税负担，有可能影响销售去化。在案例1中，尽管李四选购的户型面积只比张三的大4平方米，但由于李四选购的户型面积超出了面积优惠标准，政策调整后缴纳契税将比张三多支付契税税款，最高可达到14万元。

　　为了在促进销售的同时减轻买受人资金压力，房地产企业可以温馨提示买受人尽量在12月1日后缴纳契税。

　　2.增值税，个人销售2年以上住房一律免征。

　　16号公告第二条第(二)项规定，北上广深四地取消普通住宅和非普通住宅标准后，个人将购买2年以上(含2年)的住房对外销售的，免征增值税;不足2年的，按照5%的征收率全额缴纳增值税，自此，个人销售住房增值税政策全国保持统一。

　　二、对房地产企业的影响

近年来，在全球经济形势的广泛影响之下，我国房地产企业面临着诸多严峻挑战。销售去化速度缓慢，使得房产库存积压；融资难度不断攀升，导致资金获取渠道受阻，进而资金状况极为紧张。因此，房地产企业对于本次交易新政满怀期待，犹如久旱盼甘霖。据国家税务总局的最新数据表明，在 12 月 1 日至 5 日这段时间内，全国范围内共计有 36.4 万户购房家庭申报并享受到了契税税收优惠政策，累计减免的契税金额高达 84 亿元，平均每户减免额度达到 2.3 万元。

1.降低土地增值税预征率下限，切实舒缓财务压力。

《关于降低土地增值税预征率下限的公告国家税务总局公告》（国家税务总局公告 2024 年第 10 号，以下简称 10 号公告）明确规定，自 2024 年 12 月 1 日起，各地区土地增值税预征率下限将统一降低 0.5 个百分点，其具体的变化情况如下：

　　案例3. 北京九鼎房地产开发有限公司2024年11月预售新开发的商品房，A 户型为140平方米，B户型为144平方米，含税价为10.9万元/平方米，假定当地土地增值税计征依据计算公式如下：

　　土地增值税预征计征依据=预收款÷(1+增值税适用税率或征收率)

　　10号公告发布后，各地纷纷响应。2024年11月21日，浙江省税务局发布《关于调整土地增值税预征率的公告(征求意见稿)》，拟规定，自2024年12月1日起，除保障性住房外，全省(不含宁波)普通标准住宅和其他类型房地产的土地增值税预征率为1.5%。

　　同日，宁波市税务局制发了《国家税务总局宁波市税务局关于土地增值税预征有关事项的公告(征求意见稿)》，拟规定各类型房地产的土地增值税预征率均为1.5%。在此之前，即2023年6月，宁波市税务局发布《关于土地增值税清算若干政策问题的公告》(公告2023年第3号)规定，宁波市各类型房地产的土地增值税预征率均为2%。

　　2024年11月22日，山西省跟进，发布《关于降低土地增值税预征率下限的公告(征求意见稿)》，拟将预征率下限由1.5%调整为1%。

　　2.对土地增值税清算的影响。

16 号公告第二条清晰阐释：“(一) 于那些决然取消普通住宅和非普通住宅标准的城市范畴内，严格遵循《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第八条第一项之规定，只要纳税人所建造的普通标准住宅用于出售，并且其增值额度未逾越扣除项目金额的 20%，那么就可一如既往地享有免征土地增值税的优厚政策待遇。”一旦有城市萌生出对普通标准住宅面积标准予以调整的规划意向，依据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第十一条所设定的规范准则，其具体的执行细则标准必须由所在的省、自治区人民政府严谨审核并批准通过。当具体执行标准正式对外公布之后，税务机关新接手受理清算申报的项目，以及在具体执行标准公布之前就已经受理了清算申报但尚未给出确切清算审核结论的项目，都毫无例外地要依照新公布的标准来执行操作流程。而针对那些在具体执行标准公布之前就已经出具了清算审核结论的项目，则依然维持原有的标准执行模式，以确保政策执行的连贯性与稳定性。聚焦北上广深这四个超一线城市，鉴于其在个人出售住房的增值税政策方面有着紧密关联与深度调整需求，16 号公告第二条着重强调，唯有彻底取消普通住宅和非普通住宅标准之后，才能够与全国其他地区在个人销售住房增值税政策适用上达成整齐划一的局面。鉴于 16 号公告自 2024 年 12 月 1 日起全面生效并付诸实施，所以北京、上海、广州、深圳这四个城市务必在 11 月底之前及时发布与之相契合的政策细则与相关文件，以此来确保政策衔接的无缝过渡。北京、上海、深圳已然在 11 月 18 日、19 日分别重磅推出了《关于取消普通住房标准有关事项的通知》（京建发〔2024〕488 号、沪建房管联 [2024] 585 号、深建字〔2024〕328 号）文件。在这三份极具影响力的文件当中，三地均斩钉截铁地表明 “取消本市普通住房和非普通住房标准”，彰显出城市积极响应政策号召与推动房地产市场变革的坚定决心。需要着重指出的是，北京、上海、深圳均未对之前所颁布的 “普通标准住宅面积标准 ——144 平方米” 的相关条款予以废除或修订。故而，在北京和上海的房地产开发项目推进土地增值税清算进程时，其产品类型划分方式依旧沿袭传统的 “两分法”，即精准地划分为普通标准住宅以及其他类型房地产这两大类别；而深圳则因其独特的政策灵活性，依然能够在 “一分法” 或者 “二分法” 之间依据自身实际情况与市场需求进行自主抉择，从而为房地产市场的多元发展提供了更多的可能性与适应性。在 16 号公告发布的当日，浙江省税务局迅速响应并发布了《关于土地增值税征收管理若干问题的公告》（浙江省税务局公告 2024 年第 2 号）。该文件坚守当地既往的清算方式与政策传统，即在土地增值税清算的关键环节，将全省范围内的分类型清算方法坚定不移地统一确定为 “二分法”，明确界定为普通标准住宅以及除普通标准住宅之外的其他类型房地产。针对同一清算单位内涵盖不同类型房地产的复杂状况，必须严格按照普通标准住宅和其他类型房地产分别进行增值额与增值率的精准核算，以此来保障税收清算的准确性与公正性。综上所述，在本次意义深远的住房交易新政体系之中，除了土地增值税清算环节将大体维持相对平稳的态势且无显著变革之外，增值税与契税政策方面所做出的一系列调整举措犹如强劲的引擎，能够极为有效地激活房地产的销售活力与流通速率，极大地促进房地产市场的资源优化配置与交易活跃度提升。而土地增值税预征率下限的适度下调策略，则恰似为房地产企业注入了一针 “资金活力剂”，有助于显著增加企业的资金流动性与财务灵活性，为企业在复杂多变的市场环境中赢得更多的发展机遇与应对空间。这些政策调整综合起来对于整个房地产业而言无疑都是极为利好的重磅消息，能够形成强大的合力推动房地产市场尽快摆脱当前困境，实现止跌回稳的战略目标。房地产企业作为市场的核心主体，应当以时不我待的紧迫感迅速对新政展开全面深入的学习研究，并进行精细化的领会消化与深度剖析，精准地把握政策内涵与导向，充分挖掘并巧妙运用好各项利好政策与优惠措施所蕴含的巨大潜力，从而在全新的政策环境与市场格局下积极谋求更为卓越的发展机遇与市场表现，为房地产行业的可持续繁荣与稳定发展贡献自身的力量。

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