在房地产行业的税收政策体系中，为有效缓解房地产企业的税负压力，出台了一项重要举措，即允许房地产开发企业于计算增值税销售额时对土地价款予以扣除。此政策的诞生，乃是充分斟酌房地产行业独特性质的成果，彰显出税收政策与行业发展相互适配、协同共进的理念。

　　在地产企业客户平日开展的财税咨询活动里，有关土地价款抵减在增值税与土地增值税处置方面存在的差异问题屡被提及。该问题乍看简易，实则蕴含着错综复杂的政策条文与实务操作要点。有鉴于此，本文将自政策依据、原理内涵、操作方法等多个维度出发，针对此问题实施全方位、深层次的剖析解读，力求为相关从业者提供清晰且全面的指引与参考，助力其精准把握并妥善处理土地价款在不同税种中的差异事项，进而推动房地产企业财税工作的规范运作与合理筹划。

　　自2016年5月1日全面推开营改增试点以来,房地产行业的税收政策经历了多次调整。为了减轻房地产企业的税负,政策允许房地产开发企业在计算增值税销售额时扣除土地价款。这一政策的出台,是对房地产行业特殊性的考量,也是税收政策与行业发展相协调的体现。

　　1.增值税方面的政策演变

　　1)2016年3月23日,财税[2016]36号文件首次提出了土地价款抵减销售额的政策。

　　2)2016年6月28日,国家税务总局公告2016年第18号对土地价款抵减的具体操作进行了规定。

　　3)2016年12月21日,财税[2016]140号文件进一步明确了可抵减的土地价款范围。

　　2.土地增值税方面的政策演变

　　1)2016年6月28日,国家税务总局公告2016年第70号对营改增后土地增值税的征管问题作出规定。

　　2)2018年10月22日,财税[2018]117号文件对土地增值税预征率进行了调整。

土地价款抵减的基本原理

　　1、增值税处理的内在逻辑

于增值税的架构之中，土地价款的抵减机制从本质上讲属于一种别具一格的进项税额处置形式。鉴于房地产企业在土地出让金的获取过程中，无法获取增值税专用发票以用于常规的进项税额抵扣操作，基于此情形，相关政策特准其于计算销售额之际径直扣除土地价款。如此安排，等同于赋予了房地产企业特定程度的税收优惠待遇，旨在缓解因土地成本无法正常抵扣进项税额而带来的税负压力，促进房地产行业在增值税税制框架下的平稳有序发展。

　　2、土地增值税处理的核心原理

土地增值税主要针对转让国有土地使用权、地上构建的建筑物以及附着物，并由此获取收入的单位与个人予以课征。在土地增值税的相关处理流程里，土地价款扮演着成本扣除项目的角色，并非如增值税那般直接对收入予以抵减。其目的在于精准核算土地及地上建筑物等转让环节所产生的增值额度，依据增值额的多寡以及对应的税率档次来确定应纳税额，以此保障土地增值收益的合理分配与税收征管的公正有效，使土地增值税能够切实发挥调节土地市场交易、防止土地投机暴利等重要职能作用。

增值税处理的具体方法

　　1.适用范围

　　土地价款抵减销售额的政策仅适用于:

　　房地产开发企业

　　销售自行开发的房地产项目

　　采用一般计税方法的纳税人

　　2.可抵减的土地价款范围

　　根据财税[2016]140号文件,可抵减的土地价款包括:

　　土地出让金

　　向政府部门支付的征地和拆迁补偿费用

　　土地前期开发费用

　　土地出让收益等

　　3.抵减时点和计算方法

　　土地价款并非一次性全额抵减,而是随着房产销售进度逐步抵减。具体计算公式如下:

　　当期允许抵减的土地价款 = (当期销售面积 ÷ 总可售面积) × 总土地价款

　　4.会计处理

　　根据财会[2016]22号文件,土地价款抵减应冲减主营业务成本。具体会计分录为:

　　借:应交税费-应交增值税(销项税额抵减)

　　贷:主营业务成本

土地增值税处理的具体方法

　　1.应税收入的确认

　　根据国家税务总局公告2016年第70号,适用增值税一般计税方法的纳税人,其土地增值税应税收入不含增值税销项税额。计算公式为:

　　土地增值税应税收入 = 含税销售收入 ÷ (1 + 9%)

　　2.扣除项目的处理

　　在土地增值税中,土地价款作为"取得土地使用权所支付的金额"计入扣除项目,不存在抵减收入的情况。

　　3.预征与清算的区别

　　- 预征阶段：通常按照预征率计算应预缴的土地增值税。

　　- 清算阶段：需要全面核算收入和扣除项目,计算实际应缴税额。

增值税与土地增值税处理的主要差异

　　1. 抵减时点:

　　增值税：随销售进度逐步抵减

　　土地增值税：作为成本一次性扣除

　　2. 抵减方式:

　　增值税：直接抵减销售额

　　土地增值税：计入扣除项目

　　3. 对企业利润的影响:

　　增值税：通过冲减成本间接影响利润

　　土地增值税：直接影响应纳税所得额

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