一、生产经营流程

（一）工程建设筹建阶段

工程建设的前期阶段主要指的是在工程建设的初期，建设单位形成投资意向，通过对投资机会的研究和决定，形成书面文件上报主管部门和发改委进行审批，进而立项的过程。主要包括编制项目建议书和可行性研究报告，并通过立项审批。

1.项目建议书

一般应包括以下几方面的内容：（1）项目提出的必要性和依据；（2）产品方案、拟建规模和建设地点的初步设想；（3）资源情况、建设条件、协作关系等的初步分析；（4）投资估算和资金筹措设想；（5）项目的进度安排；（6）经济效益和社会效益的估计。

2.建设工程选址意见书

通过招标拍卖挂牌方式取得国有土地使用权的建设项目，无并联审批项目的报送材料：（1）书面申请（原件1份）；（2）《国有土地使用权出让合同》复印件1份，需核对原件；（3）1：500现状地形图（原件2份，附电子文档）。

非招标拍卖挂牌方式取得国有土地使用权的建设项目，《建设工程选址意见书》的审批，申请人需向规划部门提交下列申请材料：（1）书面申请（原件1份）；（2）土地权属证明（复印件1份，限在自有土地权属范围内申请建设的工程项目）；（3）1：500现状地形图（原件2份，附电子文档）；（4）项目建议书批复文件或书面意见（原件1份，限政府投资项目书面意见仅用于投资行政主管部门同意合并审批项目建议书与项目可行性研究报告的建设项目）；（5）相关协议（原件1份，限联建的建设项目）；（6）开发办批文及相关协议（原件1份，限转让的建设项目）；（8）开发资质证书（复印件1份）。

3.建设用地

报送材料：（1）《建设项目用地预审申请表》（原件1份）；（2）建设项目用地预审申请报告（原件1份，内容包括建设项目基本情况、选址情况、拟用地总规模和拟用地类型，项目需使用土地利用总体规划确定的城市建设用地范围外的农用地的，还应包括补充耕地初步方案）；（3）属政府投资项目的，需提供项目建议书批复文件和项目可行性研究报告（1份，项目建议书与项目可行性研究报告合并审批的，只提供项目可行性研究报告文本）；（4）区县（自治县、市）国土资源管理部门对建设项目用地的初审意见（1份，项目跨区的，应提供项目所涉及的各区县〔自治县、市〕国土资源管理部门的初审意见）；（5）1：500现状地形图（2份）。

4.环境影响评价文件报审

报送材料：（1）《建设项目环境影响评价文件审批申请表》（原件2份）；（2）环境影响登记表或由有资质的单位编制的环境影响报告表或环境影响报告书（原件2份，附电子文档）；（3）评估机构关于环境影响报告书或环境影响报告表的技术评估报告（原件1份，建设项目填报环境影响登记表的，申请人不提供技术评估报告）。

5.可行性研究报告

可行性研究报告一般应包括以下基本内容：（1）项目提出的背景、投资的必要性和研究工作依据；（2）需求预测及拟建规模、产品方案和发展方向的技术经济比较和分析；（3）资源、原材料、燃料及公用设施情况；（4）项目设计方案及协作配套工程；（5）建厂条件与厂址方案；（6）环境保护、防震、防洪等要求及其相应措施；（7）企业组织、劳动定员和人员培训；（8）建设工期和实施进度；（9）投资估算和资金筹措方式；（10）经济效益和社会效益。

6.项目申请报告核准

报送材料：（1）城市规划行政主管部门出具的规划选址意见书；（2）建设用地预审报审材料（或国土房管部门已出具的建设项目用地预审意见或国有土地使用权出让合同）；（3）环境影响评价文件报审材料；（4）涉及国有资产或土地使用权出资的，须由有关部门出具确认文件；（5）涉及特许经营的项目，需提供有权部门出具的批准意见；（6）其他特殊规定必备的材料（但主办部门不得以此为由要求申请人办理其他部门的许可、审批、备案手续）。

7.立项

政府投资项目可行性研究报告及其审批请示或企业投资项目核准申请报告（可行性研究报告和项目申请报告须由合格的咨询机构编制）一式五份，并附相应的附件资料；项目申请单位提交申请应为书面形式，可采取当面送达或挂号邮寄送达的方式。

（二）工程建设准备阶段

该阶段的内容包括为勘察、设计、施工创造条件所做的建设现场、建设队伍、建设设备等方面的准备工作。具体包括报建，委托规划、设计，获取土地使用权，拆迁、安置，工程发包与承包等。

1.报建备案手续

建筑工程立项后，建设单位应向建筑行政主管部门申请办理报建备案手续。建设单位可持已下达的立项批文，到市建委领取《工程项目报建申请表》《工程项目管理资质申报表》和《基建手续鉴证表》，按要求填写后，连同工程技术管理人员职称证件（复印件）到市建委办理建设单位资质审查及报建登记手续。

2.建设用地规划许可证

建设单位应按照规划局提出的规划设计条件委托规划设计院编制规划设计总图，然后报市规划局审核规划设计总图。规划局可据此核定用地面积，确定用地红线范围，发给建设单位《建设用地规划许可证》。

3.申请土地开发使用权

建设单位申请用地环节行政审批，应到建设项目所在地的区国土房管部门递交申请。依法属市国土房管局或其上级行政机关审批权限的，由区国土房管部门受理后在规定的时间内将初步审查意见连同全部申请材料逐级上报。单独选址建设项目确需使用土地利用总体规划确定的城市建设用地范围外的土地，涉及农用地的，应申请办理单独选址项目新增建设用地审批。

4.拆迁安置

建设单位在取得用地使用权后，向当地拆迁主管部门提出书面申请。拆迁主管部门对拆迁申请进行审查，批准拆迁的，房屋拆迁主管部门发给拆迁申请人《房屋拆迁许可证》，建设单位可据此组织实施拆迁。

5.建设工程规划设计方案

建设单位在取得土地使用权后，根据市规划局提出的设计要求，委托建筑设计院编制设计方案。

6.初步设计审批

办理建设工程初步设计审批，申请人应先将初步设计图纸提交主办部门预审，主办部门收件后，应向申请人出具申请材料接收凭证，并自收件之日起10日内出具合格或需要修改的预审意见。

7.项目初步设计概算审批

附报送由有资质的单位编制的项目总投资概算报告及审批请示外，还需提交以下附件：（1）具有相应资质的设计单位所完成的项目初步设计全套图纸及设计说明书；（2）设计单位或具有相应概预算编制资质单位的项目投资概算表；（3）其他特殊规定必备的材料。

8.施工图设计审批

初步设计审查通过后，建设单位委托设计院进行施工图设计，并将施工图报市建委审批，然后由市规划局发建筑核位红线。施工图设计审批通过后，建设单位同时办理公安消防、园林、气象、人防、市政、交通等部门的手续，可到招标办组织办理材料、设备供应商的招投标手续，并向财政交纳相关建设费用。

9.建设单位招投标

施工发包前，建设单位应当持立项批准文件等有关材料申请办理建设工程发包方式备案手续。

10.办理建筑工程施工许可证

市重点建筑项目、国家和市批准立项的建设项目以及跨区、县（市）的大中型建设项目，由建设单位向市人民政府建设行政主管部门申请；其他建设项目由建设单位向项目所在地的区、县（市）人民政府建设行政主管部门申请。

11.报送开工报告暨年投资计划申请文件

项目具备开工条件后，建设单位应按照项目建议书的申报程序向市发改委报送开工报告暨年度投资计划申请文件。

（三）工程建设施工阶段

建设单位为了保证项目施工顺利进行需从事相关的管理工作，可分为施工准备的管理和施工阶段的管理，其中在施工阶段的管理主要指的是做好工程建设项目的进度控制、投资控制和质量控制。

1.图纸会审

图纸会审，由建设单位主持，监理单位参加，设计单位向施工单位进行设计技术交底以达到明确要求，彻底弄清设计意图，发现问题，消灭差错的目的。然后再由建设、监理单位、设计单位、施工单位共同对施工图进行会审，做出会审（审核）记录，最后共同签章生效。

2.施工现场准备

主要包括以下内容：（1）施工现场的补充勘探及测量放线；（2）施工道路及管线；（3）施工临时设施的建设；（4）落实施工安全与环保措施。

3.工程建设项目的进度控制

主要包括以下内容：（1）所动用的人力和施工设备是否能满足完成计划工程量的需要；（2）基本工作程序是否合理、实用；（3）施工设备是否配套，规模和技术状态是否良好；（4）如何规划大型机具、设备、材料运输通道；（5）工人的工作能力如何；（6）工作空间、风险分析；（7）预留的清理现场时间，材料、劳动力的供应计划是否符合进度计划的要求；（8）分包商选择与工程控制计划；（9）临时工程施工计划；（10）合同管理、技术资料管理、竣工、验收计划；（11）可能影响进度的施工环境和技术问题。

4.工程建设项目的投资控制

投资控制指的是在工程建设的全过程中，根据项目的投资目标，对项目实行经常性的监控，针对影响项目投资的各种因素而采取一系列技术、经济、组织等措施，随时纠正投资发生的偏差，把项目投资的发生额控制在合同规定的限额内。

5.工程建设项目的质量控制

（1）事前质量控制：即施工前准备阶段进行的质量控制。它是指在各工程对象正式施工开始前，对各项准备工作及影响质量的各因素和有关方面进行的质量控制。也就是对投入工程项目的资源和条件的质量控制。

（2）事中质量控制：就是在施工过程中进行的质量控制。事中质量控制的策略是：全面控制施工过程，重点控制工序质量。

（3）事后控制：它是指对于通过施工过程所完成的具有独立的功能和使用价值的最终产品（单位工程或工程项目）及其有关方面的质量进行控制。也就是对已完工程项目的质量检验、验收控制。

（四）工程竣工验收备案

工程竣工验收备案是验收环节的主办事项，由市建设行政主管部门（以下简称主办部门）负责实施。申请人申请办理主办事项，应向主办部门提出申请并同时提交下列申请材料：（1）《建设工程竣工验收备案申请书》（必须注明联系人和电子邮件地址）；（2）《建设工程竣工验收意见书》；（3）《建设工程施工许可证》；（4）《施工图设计文件审查报告》；（5）《建设工程档案验收意见书》；（6）《xx市民用建筑节能工程竣工验收备案表》；（7）施工单位出具的《工程竣工报告书》；（8）监理单位出具的《工程质量评价报告》；（9）勘察单位出具的《勘察文件质量检查报告》；（10）设计单位出具的《设计文件质量检查报告》；（11）施工单位出具的《工程质量保修书》；（12）施工单位提供的建设单位已按合同支付工程款的证明；（13）经房地产开发行政主管部门核定的《xx市房地产开发建设项目手册》；（14）商品房工程应提供《新建商品房使用说明书和质量保证书》；（15）市政基础设施工程应提供有关质量检测和功能性试验资料；（16）必须提供的其他材料（但主办部门不得以此为由要求申请人办理其他部门的许可、审批、备案手续）。

城市规划部门所需申请材料：（1）建设工程竣工图（其中建筑工程只提交建施图）；（2）具有相应资质的测绘单位测量绘制的1：500建设工程竣工实测地形图；属市政管线工程的，提交经xx市测绘产品质量监督站验收合格的管线竣工图和测量资料；（3）具有相应资质的测绘单位编制的房屋竣工测量报告。

公安消防部门所需申请材料：（1）各阶段审核意见书；（2）市建设行政主管部门认定的施工图审查机构出具的施工图审查合格报告。（3）建筑工程消防安全质量验收报告表（附建设单位出具的《建设工程竣工验收消防质量合格承诺书》、设计单位出具的《建设工程施工图消防设计质量合格承诺书》、施工单位出具的《建设工程消防施工质量合格承诺书》、监理单位出具的《建设工程消防质量监理合格承诺书》）。（4）填写《建筑工程消防验收申请表》，表上须加盖建设单位公章。（5）消防工程施工企业资质等级证书，应注明“此件与原件核对无误”，并加盖施工单位公章。（6）填写《消防产品选用清单》表格，并提供产品合格证明。（7）市建设行政主管部门认定的施工图审查机构审查合格的施工图。

环保部门所需申请材料（根据建设项目的具体情况分为环保验收或环保预验收）：建设项目竣工环境保护验收申请表（根据建设项目的具体情况分为4种形式）：（1）建设项目竣工环境保护验收和污染物排放申请表（适用于以污染物排放为主的建设项）；（2）建设项目竣工环境保护验收申请登记卡（适用于以生态影响为主、填写环境影响登记表的建设项目）；（3）建设项目竣工环境保护验收申请表（适用于以生态影响为主、编制环境影响报告表的建设项目）；（4）建设项目竣工环境保护验收申请报告（适用于以生态影响为主、编制环境影响报告书的建设项目）。

（五）工程保修阶段

工程保修期从工程竣工验收合格之日起计算。工程在保修期限内出现质量缺陷，建设单位应当向施工单位发出保修通知。施工单位接到保修通知后，应当到现场核查情况，在保修书约定的时间内予以保修。发生涉及结构安全或者严重影响使用功能的紧急抢修事故，施工单位接到保修通知后，应当立即到达现场抢修。发生涉及结构安全的质量缺陷，建设单位或者房屋建筑所有人应当立即向当地建设行政主管部门报告，采取安全防范措施；由原设计单位或者具有相应资质等级的设计单位提出保修方案，施工单位实施保修，原工程质量监督机构负责监督。保修完成后，由建设单位或者房屋建筑所有人组织验收。涉及结构安全的，应当报当地建设行政主管部门备案。施工单位不按工程质量保修书约定保修的，建设单位可以另行委托其他单位保修，由原施工单位承担相应责任。保修费用由质量缺陷的责任方承担。

二、价格机制

在建筑工程中，工程造价具有其特殊性和拥有自身的活动规律。由于建筑工程的固定性，建筑产品大多是单个进行计算、施工和计价。影响工程价格的因素较多，主要有以下五个方面：

（一）建筑工程投资决策对工程造价的影响

建筑工程投资决策对工程造价的影响主要包括项目建设地点的选择、项目建设规模的设定以及项目建设标准及规范要求的确定三个方面。项目建设地点的选择就是根据项目的特点和市场发展的趋势选择具有投资价值的建设地点，不同的项目建设地点会直接影响工程造价中的土地费和拆迁费。建设规模就是项目建设完成后能够实现的生产能力或效益，项目的建设规模直接影响了项目的投资水平，这将会对工程造价产生重要影响。此外，项目建设标准及规范要求的确定也会对建筑工程的造价产生一定的影响。

（二）政府政策对工程造价的影响

我国建筑工程项目从项目立项开始到项目竣工验收结束都要受到政府的监督管理，并要支付相应的管理费用，这对项目的工程造价会有一定的影响。如政府会对建筑项目的安全文明施工等问题进行监管，为了达到政府规定的标准，建设单位需要投入资金、设备进行安全文明施工管理，这就会导致工程造价的变化。政府规划部门还会对建筑项目用地进行规划，明确规定某块地的建筑密度，这就会影响建筑项目的土地使用费用。政府为了确保建筑项目的质量会设置相关的质量安全监测标准，并通过一定的措施确保建筑质量达标，这同样会影响建筑工程项目的造价。总而言之，政府的监管会影响建筑单位的决策和管理，进而会直接或间接的影响建筑工程造价。

（三）外部环境对于工程造价的影响

外部环境对于工程造价的影响包括社会环境的影响和自然环境的影响两个部分。社会环境对于工程造价的影响主要是指市场的变化会对工程造价产生一定的影响。如市场上材料、设备、人工、能源等价格发生变化将会直接影响工程造价中的材料费、设备购置费、人工费和管理费用。建筑工程施工过程具有周期较长，跨越的季节较多等特点。因此，在施工过程中不可避免的会受到自然环境的影响，如各种不可抗力因素的发生会对建筑工程项目的进度和费用产生影响，这些非人为因素的发生不仅会影响工程项目的进度，还会增加工程的成本，给建设单位带来一定的损失。

（四）设计施工对于工程造价的影响

设计对工程造价的影响主要是指在进行初步设计时，就应明确建设标准和建设规模，设计图纸是否准确合理将会对工程造价产生直接影响。优秀的设计可以降低工程造成的成本。施工对于工程造价的影响主要指施工组织设计和施工技术措施对于工程造价的影响。施工过程是否科学合理不仅会影响工程项目的质量，还会对确保工程造价的准确性有一定的影响。

（五）人员因素对于工程造价的影响

建筑工程项目具有范围广，工作面大的特点，工程项目涉及到工作人员众多，包括设计人员、施工人员、管理人员以及造价人员等。人员对于工程造价的影响较大，而人员的管理则是工程项目管理的一个难点。上述众多影响因素的发生都与人员有着重大的关联。无论哪一阶段的工作人员出现问题，都会对工程造价产生影响。这就对工作人员的专业素养水平和职业道德水平提出一定的要求，如果工作人员出现玩忽职守等问题，就会使得工程造价管理工作变得十分困难，最终影响工程造价的准确性。

三、盈利模式

建筑企业盈利模式可总结为横向上向相关产业发展和纵向上向上下游产业延伸两个方面，前者包括设计、施工、监理、运营等部分，后者包括房地产开发、水利开发、基建等领域。除来自行业和区域振兴规划驱动景气提升之外，建筑业更大的发展机遇来自盈利模式在横向或纵向发生变化带来的价值提升。