问：我公司2023年5月收购某房地产公司100%股权，支付股权收购款7000万元。该公司成立于2021年3月，净资产中唯有未开发土地一宗，账面成本为4300万元。我公司支付的7000万元虽然是股权收购款，但目的就是收购该土地。

请问：我公司支付的7000万元是否可以全部列入企业所得税和土地增值税的扣除成本?

问题解析

一、企业所得税方面

《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》(国税发[2009]31号)文第二十七条规定，开发产品计税成本支出的内容如下：

(一)土地征用费及拆迁补偿费。指为取得土地开发使用权(或开发权)而发生的各项费用，主要包括土地买价或出让金、大市政配套费、契税、耕地占用税、土地使用费、土地闲置费、土地变更用途和超面积补交的地价及相关税费、拆迁补偿支出、安置及动迁支出、回迁房建造支出、农作物补偿费、危房补偿费等。

(二)前期工程费。指项目开发前期发生的水文地质勘察、测绘、规划、设计、可行性研究、筹建、场地通平等前期费用。

根据上述政策可以看出，土地成本应该为4300万元，而不是7000万元。

二、土地增值税方面

《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》(财法字〔1995〕006号)第七条第一款规定，取得土地使用权所支付的金额，是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。

根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》的规定，以出让方式取得土地使用权的，地价款为纳税人所支付的土地出让金;以行政划拨方式取得土地使用权的，地价款为按照国家有关规定补交的土地出让金;以转让方式取得土地使用权的，地价款为向原土地使用人实际支付的地价款。

按国家统一规定缴纳的有关费用，是指纳税人在取得土地使用权过程中未办理有关手续，按国家统一规定缴纳的有关费用。

国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知(国税函[2010]220号)规定，房地产开发企业为取得土地使用权所支付的契税，应视同“按国家统一规定交纳的有关费用”，计入“取得土地使用权所支付的金额”中扣除。

综上，因为你公司支付的7000万元是股权收购款而不是为购买土地支付的价款，因此不可以作为土地增值税的扣除项目金额，该土地成本为账面成本4300万元。