经过多次对土地增值税筹划实操，文X发现土地增值税节省资金的核心之一就是20%的增值率，经筹划无望达到此项指标时，则要经过数据测算和论证后才能给客户做出最佳方案。

一天，签约客户刘总给文X发来一个问题：其房地产开发公司开发一套房地产项目，取得土地使用权支付费用300万元，房地产开发成本为800万元，允许扣除的房地产开发费用为100万元，转让房地产税费为140万元，房地产出售价格为2,500万元，为当地县级人民政府代收各种费用100万元。

所以咨询该业务是单独收取该项费用，还是并入房价收取该费用对企业更有利。增值率=940÷1,660=56.63%。应纳土地增值税=940×40%-1,660×5%=293(万元)。

【分析】

根据土地增值税有关规定，对于县级及县级以上人民政府要求房地产开发企业在售房时代收的各项费用，房地产企业可在房价中一并收取，也可以在房价之外单独收取。企业是否将该代收费用计入房价对于企业的增值额不会产生影响，但是会影响房地产的增值率，进而影响土地增值税的数额。因此，企业利用这一规定可以进行纳税筹划，会影响房地产开发的总成本，也就会影响房地产的增值率，进而影响土地增值税的数额。

【对比】

筹划前，将该费用单独收取，该项目应纳土地增值税298万元。

具体计算：

可扣除费用=300+800+100+(300+800)×20%+140=1,560(万元)。

增值额=2,500-1,560=940(万元)。

增值率=940÷1,560=60.26%。

应纳土地增值税=940×40%-1,560×5%=298(万元)。

筹划后，将该费用计入房价，该项目应纳土地增值税 293万元。

具体计算：

可扣除费用=300+800+100+20%×(300+800)+140+100=1,660(万元)。

增值额=2,500+100-1,660=940(万元)。

【结果】

经过财税筹划后，可以减轻企业成本负担5万元(298-293)。

【政策依据】

《财政部国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》(财税(1995)48号)第六条规定：关于地方政府要求房地产开发企业代收的费用如何计征土地增值税的问题，对于县级及县级以上人民政府要求房地产开发企业在售房时代收的各项费用，如果代收费用是计人房价中向购买方一并收取的，可作为转让房地产所取得的收入计税；如果代收费用未计入房价中，而是在房价之外单独收取的，可以不作为转让房地产的收入。

对于代收费用作为转让收入计税的，在计算扣除项目金额时，可予以扣除，但不允许作为加计20%扣除的基数；对于代收费用未作为转让房地产的收入计税的，在计算增值额时不允许扣除代收费用。