——广东LH集团有限公司风险管理案例

〔案例引言〕广东LH公司为广州本土企业集团，主要以开发销售商品住宅为主，经营地主要在广州。本案例中，税务机关一是紧扣房地产开发经营企业的收入确认时点，查找风险疑点；二是分析企业内部控制情况，为企业找到风险产生的成因，堵塞漏洞；三是国地税联合，共同做好全面的风险排查，工作收效良好。

一、企业基本情况

广东LH集团有限公司（以下简称“广东LH公司”）成立于1992年12月14日，登记注册类型:(港澳台商)独资经营公司，注册资金10,000万，主行业：房地产业，主要经营项目是开发销售商品房，企业所得税由国税局征收。

广东LH公司拥有5家子公司，架构构成如下： 

广东LH公司主要以开发销售商品住宅为主，经营地主要在广州。开发销售的楼盘主要有世纪绿洲、LH托斯卡纳、假日轩等，2009年以前主要开发销售世纪绿洲1、2期，LH托斯卡纳1期；2010年陆续开发世纪绿洲3期、南湖托斯卡纳2期、赤岗假日轩；2012年“假日轩”楼盘完工确认收入；2013年世纪绿洲3期、LH托斯卡纳2期楼盘完工确认收入。

（一）信息分析

1.行业经营特点

一是准入门槛高。房地产商品不同于一般商品，其价值量巨大，形成周期长，需通过多次巨大投入形成，此外，房地产开发企业的设立还需要符合政府准入条件，因此，进入该行业具有较高的门槛。

二是经营风险大。房地产开发经营活动的运行周期长，资金垫付时间长，承担的风险也大。除此之外，房地产开发经营还受到社会政治、经济、消费心理、市政建设等各种外在因素的影响，从而比一般商品经营具有更大的风险性。

三是社会影响广。房地产业是国民经济的支柱产业，房地产资源的分配使用，房地产商品的生产、流通与分配，直接关系到国计民生，经营过程中受政府宏观调控影响较大。

2.财务核算特点

广东LH公司在海珠区属于中小型房地产开发企业，房地产销售定价主要参考市场价格，结合楼盘综合因素进行定价。房地产开发企业会计核算行业特征明显，开发产品的建设周期长，建设过程中的预售收入作为预收账款处理，并在项目完工后结转为销售收入，开发建设中的支出计入开发成本在项目完工后结转为销售成本。

税务人员采集了该公司2010 -2012年度的企业所得税年度报表、汇算清缴报告等资料数据（单位：万元）。

该企业近三年处于亏损状态，销售利润率逐年下降，筹款费用支出变动率较大。

二、风险分析

（一）税务内控制度

1.税务内控机构及制度情况

广东LH公司及下属成员企业均以财务部为税务风险管理部门，主要采用了“财务部+税务岗”管理模式，财务负责人即是税务负责人，税务岗由会计岗兼任对外税务工作。企业内控制度中除单独设立了“税务管理”一章对税务筹划、税务日常管理、发票管理、涉税案件管理等方面进行了规范外，无其它章节涉及税务风险的控制，而事实上税务风险存在于企业的经营管理全流程。

2.制度执行情况

尽管广东LH公司初步设置了税务内控风险防范制度，但是，实际工作过程中存在执行不到位的问题。总体来看，集团领导层及中层干部具有遵从意愿，但税务风险控制制度建设及管理有待进一步全面加强，所存在税务风险点主要是由于对税法理解的偏差、实务操作不规范、税收内控制度执行人员缺乏、机构职能设置不完备造成的，风险管理有待提升。

（二）案头审计

1.问卷调查情况

税务人员设计了问卷调查环节，主要了解企业税务风险了解情况，制度建设、岗位设置等情况。经过前期的沟通，企业如实的完成了问卷。

2.案头审核分析

根据采集的数据及问卷调查回复情况，税务人员开展了案头分析，发现企业存在风险点如下：

一是税务风险管理机构不健全。该公司未设立独立的税务风险管理机构，由财务部门负责人进行涉税报表审核等工作，仅有1名会计人员兼职税务工作。

二是制度建设及执行存在风险。该公司对税务风险的评估不足，没有设立定期的自我税务风险评估机制。公司除了按期申报纳税以外，主要是企业所得税汇算清缴的常规纳税调整，以及被列为税务稽查或者评估对象后，才在税务机关指导下进行自查，在日常工作中较少有计划地定期进行企业自我的专项纳税风险评估。此外，部分内控制度中税务风险管理也流于形式。

三是涉税指标风险。根据采集的数据，结合我省房地产行业指标平均值进行分析，发现该企业存在销售费用率变动异常、利息支出变动率较大、销售利润率逐年下降等涉税风险点。

（三）现场审计

1.岗位访谈

针对房地产企业的经营特点，结合案头分析情况和问卷调查结果，税务人员制定了详细的访谈方案，访谈涉及的岗位包括会计岗、出纳岗、销售岗，访谈内容如下：

会计岗主要访谈内容。主要包括负责核算内容，工作流程，内控实现方式，特殊科目包括预收、预付等的处理，发票如何开具以及何时开具等。

出纳岗主要访谈内容。主要包括工作流程，签字流程，如何对账，工作改进建议等。

销售岗主要访谈内容。主要包括工作流程，销售如何确认，工资及奖金如何计算，目前销售情况，库存情况等。

由于事先进行了良好的沟通，访谈取得了良好的效果，并进行了详细的记录。

2.抽样调查

利息支出的抽查。针对该企业利息支出变动率异常的情况，税务人员抽取了合同金额1亿元以上的借款合同进行了解。发现两份合同存在疑点，2010年10月，广东LH公司与广州农村商业银行股份有限公司白云支行签订两笔贷款合同，贷款金额共6亿元。两笔贷款产生“银行财务顾问业务手续费”1,000万元。此两笔贷款的书面合同上的用途为“置换广西LH房地产开发有限公司“LH亚洲国际项目”存量他行贷款”，该借款利息及相关费用广东LH公司是否能列支成本，税务机关存在疑问。

销售收入的核查。针对销售利润率异常问题，税务人员进行了询问，经了解，截至2012年12月31日，广东LH公司某项目的预收款总额为24,693.4万元，已入账可扣除税前成本是14，632.54万元，毛利金额为10,060.86万元。按税法规定，公司已按15%的毛利率计算的毛利额3，704.01万元（预收款总额为24,693.4万元×15%毛利率）缴纳企业所得税。因行业特性限制，成本入账时间滞后，未及时结转收入和成本，2012年应调增应纳税所得额6,356.85万元。

成本支出的抽查。税务人员对企业“开发成本”科目的部分凭证进行抽查，发现有5笔装修费支出，经与公司财务人员询问了解，该支出为企业对售楼部和样板房进行装修的费用支出，2010年至2012年共发生售楼部和样板房装修费365.2万元。同时发现6笔市政建设配套费支出，金额为824.11万元。

对销售费用的抽查。税务人员对企业“销售费用”科目的部分凭证进行抽查，发现有8笔营销礼品支出，经与公司财务人员询问了解，该支出为企业在售房的营销活动中向个人派发的小礼品，2010年至2012年共发生营销礼品支出106万元。

对往来款项的抽查。税务人员对企业“其他应付款”科目的部分凭证进行抽查，发现有2笔交易存在异常，金额为2351万元。可能存在将收取的售房款暂挂其他应付款、未及时确认收入问题。

（三）内控测试

结合抽查情况，为详细了解企业存在的风险点，税务人员组成内控测试小组，对广东LH开展了穿行性测试。根据税务人员对房地产行业的了解，拟定了测试项目、可能涉及的一些风险点等，在税企沟通良好的基础上，实施了穿行性测试方案。

通过穿行性测试，发现企业还存在如下问题：

1.部分利息费用支出不合理。广东LH公司向广东银达典当有限公司（不属于金融机构）的短期贷款金额1,000万元，期限2个月，相关利息费用为70万，已列入当年财务费用。

2.股权交易价格不合理。2012年 9月，广东LH公司将其持有的“弘升建筑”的80%股权转让给其关联公司广州LH房地产开发有限公司，转让价格为1,600万元，明显低于企业账面价值。

3.未缴纳建安合同印花税。广东LH公司开发的房地产项目，负责建安工程的企业为广州市A建筑工程有限公司，广东LH公司与A建筑公司签订的建安合同未缴纳印花税。

三、风险应对

（一）实质性测试

针对风险分析过程中发现的涉税风险点，税务人员开展了核实工作。情况如下：

1.利息及相关手续费支出的初步意见。经核实，该两笔贷款的资金流入了广西LH房地产开发有限公司，广东LH公司无法证明为该贷款的实际使用人。此外，合同上资金的使用用途为独立核算的广西LH房地产开发有限公司。因此，税务人员初步认为其贷款的用途与广东LH公司开发项目无关，其利息支出共计8,068.45万元应不予税前列支。其中：2010年应调增应纳税所得额458.05万元，2011年应调增应纳税所得额3,810.05万元，2012年应调增应纳税所得额3,800.35万元。

2.未及时结转售房预收款收入的初步处理意见。该公司2012年度未及时结转售房预收款收入24,693.4万元，已入账可扣除税前成本是14,632.54万元，毛利金额为10,060.86万元，扣除已预缴税毛利额3,704.01万元，未缴税毛利额为6,356.85万元。根据国家税务总局《房地产开发经营业务所得税处理方法》的规定，应调增当年度应纳税所得额6,356.85万元。

3. 向非金融企业借款支付利息税前扣除超标准的初步处理意见。税务人员认为广东LH公司向 “广东银达” 贷款，按规定，非金融企业向非金融企业借款的利息支出，不超过按照金融企业同期同类贷款利率计算的数额的部分。2012年6月8日公布的一年期贷款利率为6.31%，企业无法提供金融企业同类贷款利率的情况下，税前可列支相关财务费用为10.52万元，故对其超出金融企业同期同类贷款利率的59.48万元，应调增2012年度应纳税所得额59.48万元。

4.关联交易股权价格的初步处理意见。独立核算的关联企业之间发生的股权转让行为应该以公允价值确定相应的转让收入，应将转让价格调整为2,295.28万元，调增应纳税所得额695.28万元。

5.售房收入挂账其他应付款的初步处理意见。税务人员认为广东LH公司收取购房者的款项，计入其他应付款科目，未及时确认收入。按照税法规定，应按15%的毛利率计算调整2012年应纳税所得额  352.65万元，补缴营业税及附加131.66万元，补缴土地增值税47.02万元。

6.售楼部和样板房未缴房产税的初步处理意见。广东LH公司共有售楼部2个，样板房15套，开发成本为732.3万元，装修费用365.2万元，应补缴房产税18.44万元。

7.市政建设配套费未缴纳契税的初步处理意见。广东LH公司共缴纳市政建设配套费824.11万元，应补缴契税24.72万元。

8.派发礼品未代扣代缴个人所得税的初步处理意见。广东LH公司在营销活动中共向个人派发礼品106万元，应补缴个人所得税21.2万元。

9.建安合同未缴印花税的初步处理意见。广东LH公司与广州市A建筑工程有限公司签订的建安合同总金额为15364.5万元，应补缴印花税4.61万元。

（二）税企交换意见

现场审计工作基本完成后，内控测试小组发起召开了审计工作交流会，税务人员就税企争议的主要问题进行了耐心细致的解释，取得了企业认同，顺利完成了审计工作。

四、处理结果

（一）出具风险报告

1.根据《中华人民共和国企业所得税法》、《国家税务总局关于印发<房地产开发经营业务企业所得税处理办法>的通知》（国税发〔2009〕31号）、《国家税务总局关于贯彻落实企业所得税法若干税收问题的通知》（国税函﹝2010﹞79号）等规定，该企业2010-2012年度共应调增应纳税所得额16,545.23万元，弥补亏损后应补缴企业所得税84.28万元。其中：2010年度应调增当年度应纳税所得额458.05万元，弥补亏损后应补缴企业所得税84.28万元。2011年度共应调增当年度应纳税所得额4,810.05万元，企业弥补亏损。2012年度共应调增当年度应纳税所得额11,277.13万元，企业弥补亏损。

2.根据《中华人民共和国营业税暂行条例》、《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》等规定，该企业2010-2012年应补缴营业税及附加131.66万元。

3.根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》、《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》等规定，该企业2010-2012年应补缴土地增值税47.02万元。

4.根据《中华人民共和国个人所得税法》、《中华人民共和国个人所得税法实施条例》、《财政部 国家税务总局关于企业促销展业赠送礼品有关个人所得税问题的通知》（财税〔2011〕50号）等规定，该企业2010-2012年应补缴个人所得税21.2万元。

5.根据《中华人民共和国房产税暂行条例》、 《国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关政策规定的通知》（国税发〔2003〕89号）等规定，该企业2010-2012年应补缴房产税18.44万元。

6.根据《中华人民共和国契税暂行条例》、《中华人民共和国契税暂行条例细则》等规定，该企业2010-2012年应补缴契税24.72万元。

7.根据《中华人民共和国印花税暂行条例》、《中华人民共和国印花税暂行条例施行细则》等规定，该企业2010-2012年应补缴印花税4.61万元。

（二）内控制度完善建议

结合工作过程中发现的问题，税务人员提出了完善该企业内控风险管理制度的建议。

1.建立专业的风险管理机构

建议建立专业化税务部门，由集团总裁级领导直接领导税务部门，税务部门主管应参与公司各项业务的决策，在领导层的大力支持下，负责整个集团税务管理工作组织、筹划，增进与其他部门的沟通与合作。

2.人员的配备和知识储备

集团业务多、数据量大，纳税事务管理无论是汇缴税款还是税务事务协调均面临较大压力，充足的税务人员配置是有效防范企业税务风险的基础，集团内应加强专职税务人员的配备。此外，应重视和加强税务的审核工作，安排专人对税务处理的合规性、计算的准确性、申报的及时性等多方面进行全方位的监督和审核，以有效减少税务差错。

3.管控制度的完善

税务风险存在于企业的经营管理全流程，税务问题不只是税务或财务部门的事情，企业各个部门都应重视税务风险问题。各业务部门发生应税行为，财务、税务部门核算并缴纳税收，税务处理的依据主要是合同与业务。因此，集团及成员企业应不断完善内控制度，增强业务部门与财务部门、税务部门的系统衔接，使企业规划、销售等部门及时了解税务风险点，以便配合风险管理部门有效执行税务风险控制制度。建议完善税务管理流程，形成税务管理手册，提升集团税务管理整体水平。

4.制度执行的监控和反馈

税务风险内部控制制度的建立、健全是一个不断完善的动态过程，其不断改进需要完善的监控和反馈机制。建议集团建立如下税务风险管理监控与反馈机制：

（1）明确税务相关信息的收集、处理和传递程序，确保公司税务部门内部、公司税务部门与其他部门、公司税务部门与董事会、管理层的沟通和反馈，发现问题应及时报告并采取应对措施；

（2）根据业务特点和成本效益原则，在条件成熟的情况下将信息技术应用于税务风险管理的各项工作，建立涵盖风险管理基本流程和内部控制系统各环节的风险管理信息系统，利用计算机系统和网络技术，对具有重复性、规律性的涉税事项进行自动控制。

（3）定期对税务风险的内部控制制度的合理性和有效性进行评估审核，据此发现企业税务风险内部控制的缺陷和薄弱环节，从而有针对性地提出改进意见和建议，不断改进和完善税务风险内部控制制度。