房地产行业经营的特点及其产品的特殊性，决定了在房地产开发各个阶段和运作环节，其财务核算的固有特性。

一、核算内容    

房地产业的财务核算在房地产开发不同阶段侧重点各有不同，简单来讲，房地产开发阶段可分为房地产开发企业的设立阶段、开发项目准备阶段、项目开发阶段和房地产销售阶段及利润分配阶段。

（一）设立阶段财务核算的主要内容

成立新的房地产开发企业必须按规定办理有关登记注册手续，包括办理企业名称登记、验资、银行开户、工商和税务登记等。因此，这一阶段的财务核算重点是注册资金与筹建费用的核算，核算的难点是对投资方投入的非现金资产（包括不动产、存货、固定资产、无形资产）的计价。

（二）项目准备阶段财务核算的主要内容

取得土地使用权的核算。取得土地使用权是房地产企业开发房地产的前提，土地成本也是开发产品成本的主要组成部分，因此加强土地成本的核算显得尤为重要，在财务核算中要注重不同方式下取得土地的核算区别。

取得项目借款。由于房地产开发项目资金占用量较大，项目借款期限较长，在金融机构取得的借款会计上作“长期借款”进行核算，在非金融机构取得的借款会计上作“其他应付款”进行核算。为了反映和监督企业长期借款的借入、应计利息和归还本息的情况，应设置“长期借款”、“其他应付款”的科目。核算难点与重点是对借款利息费用的核算，包括利息费用的费用化与资本化的计算和处理。

开发前物资准备。包括为开发商品房而购置原材料、固定资产等，财务核算要点是对购入物资的计价及领用发出时的成本核算。

（三）项目开发阶段财务核算的主要内容

房地产开发成本的核算。房地产开发成本的核算是指企业将开发一定数量的商品房所支出的全部费用按成本项目进行归集和分配，最终计算出开发项目总成本和单位建筑面积成本的过程。主要包括土地开发成本、房屋开发成本、配套设施开发成本及代建工程开发成本的核算。为加强房地产开发成本的核算，必须建立和完善成本核算基础工作，正确归集和分配开发成本及费用，准确、完整地提供成本核算资料，及时发现成本管理中存在的问题。

房地产开发产品的核算。开发产品是指企业已经完成全部开发建设过程，并已验收合格，符合国家建设标准和设计要求，可以按照合同规定的条件移交订购单位，或者对外出售、出租的产品，包括土地（建设场地）、房屋、配套设施和代建工程。为了正确核算开发产品的增加、减少、结存情况，开发企业应设置资产类“开发产品”账户。该账户借方登记已竣工验收的开发产品实际成本，贷方反映结转对外销售、转让、结算或出租的开发产品实际成本。月末借方余额表示尚未销售、转让、结算或出租的各种开发产品的实际成本。

（四）销售阶段及利润分配阶段财务核算的主要内容

房地产企业销售业务核算。销售业务核算主要包括主营业务收入和其他业务收入的核算。房地产销售收入是指房地产开发企业自行开发的房地产在市场上进行销售获得的收入，包括土地转让收入、商品房（包括周转房）销售收入、配套设施销售收入等。

利润分配阶段的财务核算。利润分配是指企业根据国家有关规定和公司章程、投资者协议等，对企业当年可供分配的利润进行的分配。

可供分配利润=当年实现的净利润+年初未分配利润（或-年初未弥补亏损）+其他转入

利润分配的顺序：（1）弥补以前年度亏损；（2）提取法定盈余公积；（3）提取任意盈余公积；（4）向投资者分配利润。

企业应通过“利润分配”科目，核算企业利润的分配。年度终了后，企业应将全年实现的净利润或发生的亏损额，自“本年利润”科目转入“利润分配——未分配利润”，并将“利润分配”科目所属其他明细科目的余额转入“未分配利润”明细科目。结转后，“利润分配——未分配利润”科目如为贷方余额，表明累积未分配的利润数；如为借方余额，则表明累积未弥补的亏损数额。

二、核算特点

同其他行业相比，房地产开发企业财务核算的特点体现在以下几个方面：

（一）营业收入核算的特点

多样性。房地产开发企业经营特点是对一定的地区或地段进行总体规划，统一开发和建设，因此开发的内容具有综合性和多样性。企业营业收入一般包括土地转让收入、商品房销售收入、配套设施转让收入、其他业务收入，还有视同销售形成的收入。

坏账风险较小。由于房地产销售一般采用一次性付款或银行按揭付款，产品一旦预售成功，企业均可以实现销售收入，因此坏账风险较小。

（二）开发产品成本核算的特点

成本构成核算难度大。房地产企业主要从事房地产开发建设活动，其生产成本主要指开发产品的成本，包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施建设费、公共配套设施费、开发间接费用及其他开发费用等。这些成本具有不同的特性、涉及不同的专业领域，从而导致成本的核算难度较大。

核算时间跨度长。房地产项目开发的周期较长，少则1～2年，多则超过5年，甚至还有更长的时间，因此房地产成本费用核算的时间跨度很长。

不同项目核算差异性较大。不同的房地产项目受地域、项目定位、产品功能、用途、规模等各方面因素的影响较大，导致不同项目之间的差异性较大，每个项目或多或少都有自己的特点。

滚动开发核算难度大。房地产开发活动中，在多个项目同时开发、一个项目分多期开发等现象很普遍，因此不同项目、不同期开发项目成本发生差异大，使得企业按项目、按楼盘等进行成本核算难度增大。

（三）利润分配形式的特点

房地产企业的投资主体相当广泛，参与方式也各有特点，最为常见的是项目投资合作（企业并不进行注册资本变更登记），项目完成后投资合作也即完成，合作双方根据项目的盈利情况进行利润分配，分配形式也不尽相同，既有现金分配的，也有按产品分成的，较其他行业有其自身的特点。