典型案例二

—××景区管理公司风险分析及应对案例

【案例引言】景区管理公司在涉及城镇土地使用税、房产税的征税范围划分及房产税计税基础等方面容易出现一些涉税风险，因此需要深入了解景区管理公司的运营情况及房产与土地信息，有针对性地开展企业服务和管理工作，帮助企业防范税收风险。

一、企业基本情况

××景区管理公司成立于2005年5月，注册资金为20000万元。经营范围为景区的运营管理服务，停车场的经营，旅游纪念品的开发与销售，旅游景区会展服务，住宿餐饮、房产及场地租赁等。该公司为增值税一般纳税人，申报税种主要包括增值税、企业所得税、房产税、城镇土地使用税、个人所得税等。

二、风险分析

建立与业务性质吻合、与业务流程适应的会计核算体系是企业正确确认收入、成本、费用、利润的前提和根本条件，也是企业正确履行税收义务的重要保证。结合该公司增值税纳税申报表、企业所得税年度申报表、财务报表、房产土地等信息，采取表表核对方法对其整体情况进行综合分析，查找出可能存在的3个典型风险点。

(一)经营用地划分是否清楚，城镇土地使用税是否足额缴纳

根据规定，城镇土地使用税实行按年计算、分期缴纳的征收方法，以出让或转让方式有偿取得土地使用权的，应由受让方从合同约定交付土地时间的次月起缴纳城镇土地使用税，合同未约定交付时间的，由受让方从合同签订的次月起缴纳城镇土地使用税。城镇土地使用税以纳税人实际占用的土地面积为计税依据，土地面积计量标准为每平方米。宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的土地免征城镇土地使用税。免税单位无偿使用纳税单位的土地，免征城镇土地使用税。纳税单位无偿使用免税单位的土地，纳税单位应照章缴纳城镇土地使用税。纳税单位与免税单位共同使用、共有使用权土地上的多层建筑，对纳税单位可按其占用的建筑面积占建筑总面积的比例计征城镇土地使用税。

该景区管理公司自用的土地免征城镇土地使用税，同时该景区内用于生产、经营的其他土地属于非免税项目，不属于免税范围，应按照规定征收城镇土地使用税。该景区管理公司名下的土地可能存在未按照用途正确划分为应税土地和免税土地，导致少缴城镇土地使用税的风险。

(二)土地价值是否计入房产原值缴纳房产税

该公司在计算缴纳房产税时，应按照《中华人民共和国房产税暂行条例》第二条、第三条及《财政部国家税务总局关于安置残疾人就业单位城镇土地使用税等政策的通知》(财税〔2010〕121号)第三条规定，将取得土地的价款、开发土地发生的成本费用计入房产原值，按照包含地价的房产原值计算缴纳自用房产的房产税。该景区管理公司可能存在未按规定把土地价值计入房产原值，少缴房产税的风险。

(三)应税房产划分是否清楚，房产税是否足额缴纳

按照《中华人民共和国房产税暂行条例》,房产税依照房产原值一次减除10%～30%后的余值计算缴纳，具体减除幅度，由省、自治区、直辖市人民政府规定。没有房产原值作为依据的，由房产所在地税务机关参考同类房产核定。房产出租的，以房产租金收入为房产税的计税依据。房产税的税率，依照房产余值计算缴纳的，税率为1.2%;依照房产租金收入计算缴纳的，税率为12%。宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的土地免征税房产税，纳税人对外出租的房产和土地用于生产、经营非免税项目的，不属于免税范围，应按照规定征收房产税。该景区管理公司可能存在自用应税房产未按照房产税计税依据及相应税率足额缴纳房产税的风险。

三、风险应对

通过约谈景区管理公司财务人员，调取账簿、凭证和报表，结合查阅行业相关文件等方式，就发现的疑点问题与企业进行了确认。

(一)针对风险点一

通过查看企业税款缴纳情况和企业端具体明细数据，发现该景区管理公司存在景区内的应税土地和免税土地的界定范围不清晰的现象，扩大了企业免税范围。将用于生产、经营用地，如索道经营用地、冷饮部、影剧院、照相馆、酒店等使用的土地约3580平方米未按照应税土地缴纳城镇土地使用税，2016—2018年应补缴城镇土地使用税3.22(3580×3÷10000×3)万元。

(二)针对风险点二

通过查阅企业相关原始记账凭证和电子账务，发现几处以出让方式获得的土地，土地成交价28200万元，企业将其记入“无形资产”中，在计算经营餐饮酒店(占总地块的5%)房产税时仅按照“固定资产”账面原值计算缴纳房产税，而忽略了地价也要计入房产原值一并计征房产税，应补缴房产税35.53[28200×5%×(1-30%)×1.2%×3]万元。

(三)针对风险点三

通过了解查阅景区管理公司相关原始记账凭证和电子账务，其房产原值72000万元，其中用于酒店经营、索道、餐饮的房产价值3600万元，该景区管理公司认为这部分房产属于免税的房产，未缴纳房产税，导致企业在计算房产税时计税基数有误，应补缴房产税90.72[3600×(1-30%)×1.2%×3]万元。